Taux d'usure du crédit immobilier : 5,40 % au 1er octobre 2026

Le taux d'usure est le plafond légal que le taux annuel effectif global, ou TAEG (le coût total du crédit exprimé en pourcentage par an, incluant les intérêts, les frais de dossier, l'assurance emprunteur, qui rembourse le prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail, et les frais de garantie), ne peut pas dépasser. Aucune banque n'a le droit de proposer un crédit immobilier dont le TAEG franchit ce seuil, même si l'emprunteur l'accepterait.

Ce plafond n'est pas fixé une fois pour toutes : la Banque de France le recalcule chaque trimestre à partir des taux effectifs moyens réellement pratiqués par les banques au trimestre précédent, puis les majore d'un tiers. Pour les prêts de 20 ans et plus, le taux effectif moyen observé au troisième trimestre 2026 s'établissait à 4,05 %, ce qui donne un taux d'usure de 5,40 % une fois la majoration d'un tiers appliquée.

Ce nouveau plafond a été publié par avis au Journal officiel le 25 septembre 2026, pour une entrée en vigueur au 1er octobre 2026.

Le taux d'usure n'est pas unique : il varie selon la durée du prêt, car le coût du crédit et le risque perçu par les banques ne sont pas les mêmes sur 8 ans ou sur 25 ans. Voici les quatre plafonds applicables à compter du 1er octobre 2026, comparés à ceux du trimestre précédent.

• Prêts de moins de 10 ans : 4,09 %, contre 4,07 % au troisième trimestre 2026.
• Prêts de 10 ans à moins de 20 ans : 4,68 %, contre 4,57 % au troisième trimestre 2026.
• Prêts de 20 ans et plus : 5,40 %, contre 5,29 % au troisième trimestre 2026.
• Prêts relais (le crédit à court terme qui permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien) : 6,49 %, contre 6,39 % au troisième trimestre 2026.

La hausse atteint 0,11 point sur les crédits de 10 ans et plus, la catégorie qui concerne la grande majorité des achats immobiliers financés à crédit. Elle reste plus modeste, 0,02 point, sur les prêts courts, où le TAEG grimpe moins vite d'un trimestre à l'autre.

Un taux d'usure qui grimpe n'est pas une bonne nouvelle pour l'emprunteur, même si le message peut sembler technique et anodin. Ce plafond suit mécaniquement les taux réellement pratiqués par les banques : s'il augmente, c'est que le crédit immobilier coûte plus cher qu'au trimestre précédent, pas l'inverse.

Il faut aussi distinguer deux chiffres qui se ressemblent. Le taux effectif moyen utilisé pour calculer le plafond, 4,05 % sur 20 ans et plus au troisième trimestre 2026, inclut l'assurance emprunteur et les frais de dossier, et reflète des crédits déjà signés plusieurs semaines plus tôt. Le taux moyen affiché sur les nouveaux crédits en septembre 2026, autour de 3,60 % sur 20 ans hors assurance, est un chiffre plus récent et plus bas, car il ne porte que sur le taux nominal.

Concrètement, une hausse du taux d'usure élargit la marge de manœuvre des banques et réduit le risque qu'un dossier soit bloqué parce que son TAEG dépasse le plafond légal. Elle ne réduit en rien la mensualité ni le coût total du crédit pour l'emprunteur.

Cette hausse du plafond profite d'abord aux profils pour lesquels le TAEG s'approche déjà du seuil : emprunteurs plus âgés ou avec un état de santé qui renchérit l'assurance emprunteur, petits montants empruntés où les frais fixes pèsent proportionnellement plus, ou encore prêts relais, où le taux reste le plus élevé des quatre catégories. Pour ces dossiers, un taux d'usure plus haut réduit le risque de refus de crédit pour dépassement du plafond légal.

Pour la majorité des emprunteurs, en revanche, ce relèvement ne change rien de concret : le taux d'usure est un plafond, pas le taux réellement proposé par la banque. Ce qui détermine la mensualité et le coût total du crédit reste le taux d'intérêt négocié, le coût de l'assurance emprunteur et la durée choisie.

La vigilance reste donc la même qu'avant cette évolution : comparer plusieurs propositions de crédit, vérifier le TAEG affiché sur chaque offre plutôt que le seul taux nominal, et examiner le coût de l'assurance emprunteur, qui pèse de plus en plus dans le calcul du plafond légal.