Encaisser des loyers et créer un déficit fiscal via l'usufruit temporaire — efficace pour une société, mais encadré.
Informatif — ne constitue pas un conseil fiscal. Chiffres 2026.
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En bref : votre société achète l'usufruit temporaire de parts de SCPI (les loyers, sur 5 à 15 ans) pendant qu'un tiers détient la nue-propriété. L'usufruit s'amortit, ce qui crée souvent un déficit fiscal pendant la durée — mais le montage est encadré.
L'usufruit temporaire vaut environ 60 à 75 % de la valeur de la part sur une dizaine d'années. La société encaisse les loyers et amortit l'usufruit linéairement sur la durée. Loyers moins amortissement aboutissent souvent à un résultat négatif (déficit fiscal), donc à une économie d'impôt sur les sociétés. À l'échéance, l'usufruit s'éteint sans frottement et l'actif est amorti à zéro (pas de plus-value taxable).
Rien de « magique » : c'est un arbitrage rendement / liquidité / durée, à réserver à une trésorerie dont vous n'aurez pas besoin avant l'échéance.
Oui. Une société à l'impôt sur les sociétés peut acquérir l'usufruit temporaire de parts de SCPI, l'amortir et encaisser les loyers. C'est un placement de moyen terme (5 à 15 ans), à sécuriser via une souscription de parts neuves démembrées pour éviter le risque d'abus de droit.
L'usufruit s'amortit sur sa durée : cet amortissement, souvent supérieur aux loyers nets, génère un déficit fiscal qui réduit l'impôt sur les sociétés. À l'échéance, l'usufruit s'éteint sans plus-value imposable. L'avantage dépend du rendement et de la durée retenus.
Chiffres à jour de 2026, à titre indicatif. Ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement — validez votre situation avec un professionnel.